商业休闲地产概念解读

商业休闲地产是指用于商业、休闲等经营用途的房地产形式,其集零售、餐饮、娱乐、休闲、社交等服务功能于一体,由餐饮、休闲娱乐、时尚生活中心、流行购物中心、大型卖场、写字楼、酒店式公寓等不同业态类型组合构成。


 

三大主流开发模式

 
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商业休闲步行街
休闲步行街是位于城市(区)繁华地段,具有一定的休闲消费吸引力,并且能够聚集人群并为之提供商业、休闲、游憩等功能的步行通道或街区。其形态上一般呈带状分布,多为低层建筑,一般地下一层,地上两层。


发展历程

第一代步行街
纯粹的商业场所
步行街开发经营的主要初衷就是吸引消费者在此开展商业交易活动,而消费者的主要目的也是如此,并没有后期发展起来的休闲娱乐等需求。
第二代步行街
关注人性化环境
步行街开发经营的初衷有所改变,更多的体现了“以人为本”的思想,更加注重人性化、人文化环境的建设,休闲功能配套相继出现。
第三代步行街
重要的社会活动中心
步行街已经成为消费者和普通百姓休闲、娱乐、购物、餐饮、运动等的好去处,是现代城市中重要的社会活动中心。












 

开发要点

区位繁华
交通便捷

一般处于城市(区)或景区(点)的繁华地段,交通便捷,有足够的人流量及交通等作为良好发展基础。同时,也应具有长远眼光,关注步行街未来在城市(区)大格局中角色,以及其未来是否有区位、交通等方面的优势。

特色鲜明
吸引力大

需要有自身鲜明的特色,有可以聚集人群休闲消费的吸引力,如可以是在商业最繁华的街路,以综合性商业为主要吸引力;也可以是基于历史文化的历史传统街路;还可以是行业特色街区,主要经营专业商品等。

空间充足
功能完备

能够为聚集的人群提供充足、舒适的商业休闲空间,并且功能完备,其主要的服务功能除了满足购物需求之外,还要有休闲、娱乐、商务、餐饮等,满足现代人多样化的需求。

配套齐全
人本化高

以“人本化、人文化”为出发点,营造特定步行街主题社会及文化氛围,并配套一个安全、舒适、温馨、赏心悦目的商业休闲物质环境,满足消费者多样化的需求和消费体验。

























 
 





案例——成都宽窄巷子

成都宽窄巷子

项目定位:
最具典范性成都历史文化商业步行街区
中国首个院落式情景消费体验区
成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心

商业定位:
时尚生活街区:宽巷子定位为“闲生活”,窄巷子定位为“慢生活”,井巷子定位为“新生活”。
项目规模:
核心保护区占地面积66000平米,建筑面积 46000㎡(地上 35000 ㎡、地下停车场 11000㎡)。宽巷子长约为400米,宽度以 6~7 米居多,窄巷子宽度为 4 米,街巷距离适宜集聚人气。整个宽窄巷子由 45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成。整个街区以巷子为中心,以院落为单位,局部2层,宅院式酒店以2层为主,局部3层。
业态构成:
业态搭配符合人们逛街、购物消费的心理习惯,例如宽窄巷子以餐饮、茶馆为主,窄巷子以西餐、咖啡等为主,井巷子则以酒吧、夜店为主。业态分布还体现了时间序列的层次性:人们上午可以在宽巷子体验原真成都生活,下午可以到星巴客品位午后时光,华灯初上后可到井巷子体验成都的阑珊夜色。
业态类型 数量 品牌 所占比重
中餐、私房菜 12 兰亭序、海棠晓月、养云轩、琉璃会、味典等 23.1%
西餐、特色餐 6 My noodle悠格纳斯、尽膳、荷欢餐吧、瓦尔登等 11.5%
茶、咖啡 15 而已、茶马古道、二号营地、百力咖啡等 28.8%
酒吧 6 胡里、品德、九拍乐府、白夜、柔软时光等 11.5%
零售 12 水绘陶茶、不二、散花书屋、创意盒子、谭木匠等 23.1%
精品客栈 1 龙堂客栈等 1.9%
合计 52   100%

项目启示

休闲步行街是位于城市(区)繁华地段,具有一定的休闲消费吸引力,并且能够聚集人群并为之提供商业、休闲、游憩等功能的步行通道或街区。其形态上一般呈带状分布,多为低层建筑,一般地下一层,地上两层。

上海南京路步行街

上海南京路步行街
项目规模:
上海南京路步行街全场1033米,路幅宽18~28m,总用地约3万平方米。
规划布局:
根据人群购物行为特征,步行路采用不对称的布置形式,以4.2宽的“金带”为主线,贯穿于整条步行街中,“金带”上集中布置城市公共设施,如坐椅、购物亭、问讯亭、广告牌、雕塑小品、路灯、花坛、电话亭等,反映步行街的静态特征。两侧步行区平坦开阔,反映了步行街的动态特征,区内有世纪广场、河南路广场。
业态构成:
其中包括日用百货类、餐饮小吃、纪念品类店、酒吧茶室、时装服饰、酒店旅馆和快餐店等丰富的业态类型。
项目启示:
 






Shopping Mall

Shopping Mall指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中,由一个管理机构组织、协调和规划,把一系列的零售商店、服务机构组织在一起,提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL不仅规模巨大,集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态,而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆,电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施,另外还有停车场等基础配套设施。

 

历 程

开发要点

功能全

要求Shopping Mall的各种服务功能齐全,集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体,提供全方位、多角度、高层次的服务。

档次高

要求Shopping Mall具有较高的档次,较高的档次主要体现在购买者消费能力高、品味高,同时对硬件购物设施、购物氛围环境、服务质量、品牌档次等要求也高。

空间大

要求Shopping Mall的消费及配套空间足够大,为消费者提供舒适的消费服务环境,包括占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大等。

种类多

要求Shopping Mall具有“种类多”的这一特性,体现在其涵盖的行业多、业态多、店铺多、功能多、品牌多等。
























案例——美国Mall of America

项目概况
购物中心总建筑面积为420 万平方尺,分为上下四层。距离Twin Cities国际机场少于2 公里,并有4条高速公路穿过Twin Cities。每年有超过3,500 至4,200 万人次到访购物中心,,中心内刻意突出强烈的主题装修风格,其中大部份的到访者(37%) 是居住于离此项目150 公里以外的范围。
业态构成
商城内共约有520家商铺,其中包括4家大型百货公司(主力店)、40多家餐馆。除此之外还有:1个占地2.8万平方米的史努比主题游乐园、1座由14个影厅组成的电影院、1个120 万公吨的水族馆 、1个两层高的18 洞迷你高尔夫球场以及8家夜总会等等。其业态配比两个最大的特色在于娱乐及休闲设施的比例特别高,大部分美国具有知名度的零售商及一些国际性零售商均设店于此。
服务配套

商城周边坐落着拥有7000 间房的酒店;

停车场共计12750个停车位(由于当地天气寒冷,停车位离商场不超300尺),还为准妈妈及残障人士提供专用停车场;

商城保安130多位、闭路电视125部、130个停车场呼叫器、44部商城求助电话; 在一层入口服务台可租赁儿童车,行动不便的人免费使用轮椅。

项目启示
Mall of America成功不仅仅在于其便捷的交通、独特的区位优势、充足的人流量、完善的服务配套、人本化的关怀、栉次鳞比的名店,还在于其关注体验,植入创意,注重氛围营造。如果仅有这些还是不够的,Mall of America最大亮点在于其“娱乐带动”,开创了娱乐零售新概念,整个商城内不仅有主题游乐园、电影院、水族馆等,其每年举行的促销和娱乐活动多达300多项。







案例——北京新光天地

北京新光天地
项目概况
中国单体面积最大的百货公司,建筑面积约为18万平方米,营业面积约为12万平方米,周末停车位能达到2700个。位于北京新的国际商务区域,周边分布着配套超豪华的酒店2座、甲级只能写字楼3座,具有良好的消费基础。致力于营造富含商业人文气息的高品质购物空间,被评为“中国商业地产十大经典案例”之一。
业态构成
约有店铺230多家,按照面积来算,其中零售约占60%,餐饮占有25%,超市约占13%,休闲娱乐与服务约占2%。其中最具特色的是高端品牌林立,CHANEL、GUCCI、PRADA等几大品牌旗舰店以及LAMER、GUERLAIN等近90个国际名品的概念店、旗舰店坐落于此。
项目启示
新光天地成功之处不仅在于其地理位置绝佳、装修时尚奢华、配套设施完善、周边顾客消费能力强,还在于其高端的定位、人本化的设计、多元化的主题体验,让购物成为一种独特的休闲生活方式,为顾客提供尊贵感受和购物享受。







城市综合体

城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体,各组成部分之间的优化组合,并共同存在于一个有机系统之中。

特 征

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,可称得上是“城中之城”,其六大显著业态是:H(hotel)酒店、O (office)办公室、P(park)公园、S(shopping mall)购物中心、C(congress)会所、A ( apartment )公寓,这组成了一个新的合生词——HOPSCA。其一般具有超空间尺度、通道树型交通体系、高科技集成设施、现代城市景观设计、地标式的城市建筑等典型特征。

开发要点

选址
准确

城市综合体开发第一要点就是要选址准确,一般要有交通便捷的区位优势,通常来说,城市交通枢纽、城市副中心、城郊结合部是三个重要的候选地。

开发
基础好

除了交通便捷的区位优势,还要有营造园林景观、齐备生活系统、人流量大等良好的开发及未来发展基础。

功能
完备

功能完备,配套齐全,一般要有四大核心功能:商务办公功能、商业零售批发功能、酒店餐饮功能、居住功能等。

案例——巴黎拉德芳斯

商业休闲地产巴黎拉德芳斯
项目概况
巴黎拉德芳斯位于巴黎市的西北部,巴黎城市主轴线的西端,是巴黎都会区首要的中心商务区, 全区规划用地750公顷,先期开发250公顷,其中商务区160公顷,公园区(以住宅区为主)90公顷。艾菲尔铁塔以及凯旋门都是此区里著名的建筑。
业态构成
办公场地约300万平方米,各类企业1500家,集办公与展览于一体;购物区面积达10.5万平方米,是欧洲最大的商业中心;休闲区有占地67公顷的步行系统、25公顷的公园及由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆;住宅区住宅1.56万套,可容纳3.93万人,其中在商务区建设住宅1.01万套,可容纳2.1万人;公园区建设住宅5588套,可容纳1.83万人。
项目启示
注重先期的总体规划设计,体现了现代和未来城区的多功能设计思想。其现代、前卫、全方位的覆盖各种城市功能,并设计了立体便捷的交通体系,交通系统行人与车流彻底分开,互不干扰。还注意人文、艺术、浪漫空间的营造,个体建筑与街道融合,在强调由斜坡(路面层次)、水池、树木、绿地、雕塑、广场等所组成的街道空间中,设计地标性建筑。

 

案例——武汉中央文化区

武汉中央文化区商业休闲地产
项目概况
位于武汉市核心地段,地理位置相当于武汉市的几何中心。沿武汉市东湖、沙湖连通工程修建的楚河而建。项目规划面积1.8平方公里,总建筑面积340万平方米,兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
业态构成
主要有五大业态:商业、写字楼、文化娱乐、旅游服务、住宅。 其中楚河汉街长1500米,总面积21万平方米,包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等多种业态,集合200多个国内外一流商家;万达广场位于汉街中部,建筑面积15万平方米,汇集超过60个全球顶级奢侈品牌,是全国万达广场的旗舰店;7个高级酒店区包括超五星级酒店、五星级酒店、四星级酒店各1个,三星级酒店4个;八大文化娱乐项目包括世界顶级演艺剧场、世界唯一室内电影文化公园、中国最大电影城等。
项目启示
文化娱乐所占比例高、特色突出是其成功的关键:万达将其传统的商业和娱乐业优势与文化主题性的结合起来,规模大、质量高;与城市运营相契合是其成功的保障:武汉中央文化区位于武汉市两湖连通工程的核心区,也是武汉市的几何中心,企业参与城市市政工程建设,见效快、影响大;在商业、商务的基础上凸显休闲旅游功能是其成功的必要条件。

结 语

总体来说,无论何种休闲商业地产开发模式,其成功要点都是选址准确、交通便捷、功能完备、业态布局合理、特色鲜明,注重“人本化、人文化、创意化、体验化”四化商业休闲空间的打造,满足消费者多样化的需求。



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